L'alloggio era un investimento abbastanza sicuro: ci mettevi i soldi e, in pochi anni, quando era il momento di vendere, la tua casa varrebbe più di quanto l'hai pagata. Sfortunatamente, molti venditori stanno scoprendo che quei guadagni nell'equità domestica che pensavano di aver guadagnato durante gli anni del boom non sono altro che ricordi malinconici.
Tuttavia, questo non è del tutto vero per tutti: anche in questo brutale mercato immobiliare, ci sono ancora aree in cui i prezzi delle case sono stabili o addirittura in aumento.
Come puoi sapere dove ti trovi (e la tua casa)? Non è una risposta facile. Ecco sei suggerimenti per valutare correttamente la tua casa in un mercato immobiliare volatile.
Preparati per un controllo della realtà
Se hai comprato la tua casa all'apice del mercato (o se hai incassato il capitale della casa quando i tempi erano a filo), potresti essere nella versione del venditore di shock adesivo. Gli esperti immobiliari affermano che anche quando i proprietari di case riconoscono che il valore delle case intorno a loro è diminuito, spesso mantengono idee obsolete su quanto vale la loro proprietà. Se ti stai preparando a vendere, è tempo per un serio controllo della realtà, afferma Lou Freeman, perito immobiliare con sede a Cincinnati, OH.
Parla con più di un agente immobiliare
Quando i prezzi stanno scendendo e il volume delle vendite ha rallentato a un filo, potrebbe essere il momento di parlare con professionisti del settore immobiliare che lavorano con gli acquirenti, almeno allo scopo di determinare il prezzo giusto per la tua casa. Lavorare con un agente immobiliare che ha un ottimo record come venditore è di solito il miglior primo passo.
"È così importante sentire cosa pensano gli acquirenti nel mercato di oggi", afferma Katie Wethman, un ragioniere pubblico certificato e agente immobiliare con sede a McLean, in Virginia. "Troppi agenti, specialmente quelli con la maggiore esperienza nel settore, lavorano principalmente con i venditori e non sentono mai le obiezioni più comuni degli acquirenti". Wethman dice che in questo mercato, i venditori potrebbero anche considerare di lavorare con qualcuno che è principalmente un "agente di acquisto" o qualcuno specializzato nell'aiutare gli acquirenti a trovare case. Dice che il fatto che ti aiutino a mettere in scena la tua casa e il mercato potrebbe effettivamente aiutarti a vendere più rapidamente poiché sanno esattamente quale feedback stanno ricevendo dalle persone che stanno attualmente cercando.
Un altro motivo per guardarsi intorno è assicurarsi di lavorare con qualcuno che non solo conosce l'area e il mercato, ma è realistico sullo stato attuale delle vendite.
Usa le tue composizioni correttamente
Qualsiasi esperto immobiliare ti dirà che uno degli strumenti di determinazione dei prezzi più potenti che chiunque ha è quello che viene chiamato "comps" o elenchi comparativi. Queste sono le statistiche per le case vendute di recente simili alla tua, di solito per posizione, dimensioni e/o servizi. Ma mentre qualsiasi agente immobiliare o perito autorizzato avrà accesso ai comp, non è sempre facile scegliere quelli giusti o leggerli correttamente.
Innanzitutto, assicurati di guardare ciò che ha effettivamente venduto piuttosto che ciò per cui le persone con proprietà comparabili le stanno elencando. "Troppi proprietari si concentrano su ciò che le altre persone chiedono per le loro case piuttosto che su ciò che stanno effettivamente ottenendo per loro", afferma Wethman. E quando stai cercando i prezzi di vendita di proprietà comparate, presta molta attenzione alla data di chiusura dell'affare. "Anche se una comp ha solo pochi mesi, devi applicare i dati di tendenza regionali: se il mercato è sceso del cinque percento negli ultimi tre mesi, devi prendere quella composizione di tre mesi fa e applicare un calo superiore al cinque percento a quel prezzo. Troppe persone valutano l'ultima vendita senza quell'estrapolazione e finiscono per inseguire il mercato.
"C'è un detto nel settore immobiliare che non puoi essere obiettivo riguardo alla tua casa", dice Freeman. "È vero. Quando un agente immobiliare ti dice che la casa che hai comprato sei anni fa per $ 303.500 ora varrà solo $ 285.000, potresti trovare difficile da credere.
A volte i venditori ignorano i consigli degli esperti perché hanno in mente un numero da cui non possono fare a meno, afferma Todd Huettner, broker di finanziamenti immobiliari commerciali e residenziali. Se non riesci a superare quel numero e non devi vendere, è probabilmente il momento di sederti sul tuo investimento e aspettare che passi la tempesta attuale. Ma i venditori che devono disfarsi della loro proprietà dovranno affrontare alcune dure realtà.
"Quello che hai pagato per la tua casa non ha nulla a che fare con il suo valore attuale", dice. “Ciò di cui hai bisogno per uscire di casa non ha alcuna incidenza nemmeno sul valore attuale.” Questo fatto può essere un duro controllo della realtà se si considera che è necessario ricevere un certo importo in dollari sulla vendita della propria casa per estinguere il mutuo attuale.
Per aumentare la complicazione della lettura corretta delle composizioni, il tuo agente immobiliare deve conoscere e comprendere la tua situazione unica. "Non tutti i mercati sono in calo", afferma Wethman. "Anche nei mercati in declino, ci sono quartieri che stanno andando bene".
Considera una valutazione
Se ancora non ti senti sicuro nella tua analisi del valore della tua casa, vale la pena ottenere una valutazione, dicono gli esperti.
"La maggior parte dei proprietari di case dipende dal proprio agente immobiliare per determinare il prezzo delle proprie proprietà e gli agenti immobiliari di solito hanno una grande conoscenza di cosa si vende e cosa non si vende in un particolare quartiere oa un determinato prezzo", afferma Freeman. "Ma il costo di una stima da parte di un perito autorizzato o certificato dallo stato che ha familiarità con il tuo quartiere potrebbe farti risparmiare mesi di tempo di marketing esteso e migliaia di dollari in spese di trasporto aiutandoti a valutare correttamente la tua casa fin dall'inizio."
Assicurati di scegliere qualcuno che capisca non solo la tua area, ma il tuo scopo nell'ottenere la valutazione. Vuoi scegliere qualcuno che sia disposto a parlare con te e spiegare le cose, dice Huettner. "Chiama tre periti e spiega loro cosa stai facendo, e scegli quello che è più disposto a spiegarti le cose e ad aiutarti", dice. "Se stai vendendo la tua casa, vale la pena da $ 300 a $ 500 per avere la tua opinione di un esperto indipendente su quanto vale la tua casa, ed è prezioso per educare te stesso".
Sii un vicino ficcanaso
Infine, non aver paura di essere quello che gli agenti immobiliari amano chiamare "il vicino ficcanaso". "Inizia ad andare in ogni open house nel tuo quartiere per avere un'idea dei prezzi rispetto alla metratura, al livello di aggiornamento e così via", dice Freeman. “Gli agenti immobiliari si aspettano vicini ficcanaso. Non deluderli". Un ulteriore vantaggio dell'essere ficcanaso: se/quando la casa vende, ne saprai di più quando guardi i comps.
Anche se è importante rendersi conto che l'unico numero che conta davvero è il prezzo di chiusura, confrontare l'elenco con i prezzi di chiusura delle case nella tua zona ti darà un buon barometro per quale direzione stanno andando i prezzi e quanto tempo puoi aspettarti di aspettare per trovare un acquirente. "Guida in giro per il tuo quartiere o vai online su Zillow.com o altri siti simili e visualizza le case vendute di recente e le case elencate", afferma Huettner. "Ricorda: solo i prezzi di vendita chiusi contano."
Può essere difficile arrivare ad accettare il valore della tua casa in un mercato in declino o volatile, dice Huettner, ma è meglio affrontarlo quando metti la tua casa sul mercato piuttosto che lasciarla languire per mesi se il prezzo è troppo alto. "Alla fine scoprirai il valore di mercato della tua casa", dice. “Non aspettare che il mercato te lo mostri quando finalmente vendi. Costa molto di più così".
Strumenti di valutazione dei prezzi delle case online
Gli esperti dei prezzi immobiliari dicono che un primo passo facile per le persone che stanno pensando di vendere, o semplicemente chiedendosi del loro capitale, è visitare gli strumenti di prezzo delle case online. Anche se non dovresti porre troppa enfasi su questi prezzi, potrebbero essere buoni punti di partenza. Ecco alcuni strumenti online che possono aiutarti a capire il valore della tua casa:
- Zillow ti consente di collegare l'indirizzo di casa per trovare le proprietà vendute di recente su una mappa della tua zona. Puoi anche controllare i prezzi degli annunci recenti nel tuo quartiere.
- Trulia mostra elenchi, riduzioni di prezzo e persino una "mappa di calore immobiliare" dei prezzi di listino medi delle case nella tua zona. Il rovescio della medaglia: mostra i prezzi di listino, non i prezzi di vendita.
- Domania, un sito Web di Lending Tree, offre una sezione "Controllo del prezzo della casa" in cui è possibile digitare un indirizzo e scoprire il prezzo di vendita di una casa venduta negli ultimi cinque anni.
- Siti web immobiliari locali: alcuni grandi gruppi immobiliari possono compilare un elenco delle proprietà vendute di recente nella loro zona. Un esempio è Crye-Leike nel Tennessee; il suo sito Web ti consente di inserire l'indirizzo di una proprietà specifica per scoprire a cosa è stata venduta.