Non è un gioco da ragazzi, ma il programma 203k della Federal Housing Agency consente ai proprietari di case di finanziare i miglioramenti della casa come parte del loro acquisto o rifinanziamento assicurato dalla FHA.
Quanto? Dipende. Come funziona? Dipende.
Sì… è un programma del governo. Ma anche con tassi ipotecari ai minimi storici, la FHA, che garantisce i mutui occupati dai proprietari concessi da prestatori privati, è diventata l'ipoteca preferita dai prestatori avversi al rischio. Questo da solo rende il programma 203k degno di essere verificato.
I fattori chiave che dovrai inseguire includono:
- Il tuo nuovo migliore amico è l'ispettore 203k. Poiché i fondi per la ristrutturazione sono inclusi nel prestito totale (non emesso separatamente), un ispettore approvato dalla FHA deve esaminare la casa e il progetto proposto per assicurarsi che tutto supporti il valore totale del prestito. Questi ispettori sono in genere ispettori domestici con superpoteri FHA, quindi lavorare con loro è una versione estrema del lavoro con l'ispettore domestico medio.
- Il modo in cui funziona il processo cambia continuamente. Come civile, non puoi tenere il passo con tutte le sfumature dei cambiamenti proposti, adottati, annullati e ripristinati. La cattiva notizia è che nemmeno i finanziatori riescono a tenere il passo. La chiave, dice il consulente di 203k Randy Navarro (di The Complete Inspection Company nella periferia di Seattle) è scegliere un funzionario di prestito che gestisca regolarmente 203k prestiti. Non rivolgerti solo a un prestatore che gestisce questi prestiti: potrebbe non esserci un solo funzionario esperto di prestiti nell'intero edificio. Griglia i potenziali agenti di prestito su quanti prestiti 203k gestiscono ogni anno e parla con gli ispettori 203k con cui lavorano. Un maldestro agente di prestito può ingarbugliare irrimediabilmente un processo già complesso. "Non essere una cavia per un ufficiale di prestito", dice Navarro.
- Gli agenti immobiliari non sono una fonte affidabile di informazioni sui prestiti 203k. Hanno ancora meno incentivi a stare al passo con regole complicate. E, cosa più importante, gli agenti immobiliari non hanno voce in capitolo nel processo di prestito.
- Quanto puoi prendere in prestito varia in base alla regione, ma una buona regola è che il valore totale del prestito non può superare il prestito massimo FHA per la tua regione. Ciò significa che per far funzionare le finanze, è necessario acquistare a prezzi bassi e migliorare sostanzialmente il valore di mercato della casa con miglioramenti moderati e appropriati per il mercato. Bingo! Questo è il punto centrale del programma.
L'appaltatore non riceverà fondi in anticipo. Il prestatore rilascerà i fondi solo quando il lavoro sarà completato e approvato. Questa è una cattiva notizia per gli appaltatori con problemi di flusso di cassa, ma è una buona notizia per gli appaltatori competenti che amano la garanzia che i soldi li stanno aspettando alla fine del lavoro ben fatto. (È noto che i proprietari di case sono a corto di soldi e non lo dicono ai loro appaltatori.)
La tua richiesta di prestito rimarrà sulla buona strada se ricordi che il 203k è un prestito misto, il che significa che il tuo progetto di ristrutturazione è soggetto a molta più supervisione da parte del prestatore rispetto a un normale rifinanziamento o prestito per la casa. "Non puoi fare quello che vuoi con i soldi", osserva Navarro. “Se sei un ribelle e fai fare il tetto allo zio Billy invece di un appaltatore qualificato, sarai nei guai. Ma se sei disposto a rispettare le regole, le cose andranno bene”.
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