Quando trovi la casa perfetta, convincere il venditore ad accettare la tua offerta è solo il primo passo nel processo di negoziazione. Anche i termini e le condizioni della vendita, e anche alcuni elementi della casa e della proprietà, sono aperti alla discussione.
Tuttavia, molto del tuo potere di negoziazione potrebbe dipendere dal mercato. "Un'incredibile mancanza di case sul mercato in questo momento ci porta in un mercato di venditori estremi", afferma Kris Lindahl, CEO e fondatore di Kris Lindahl Real Estate, che serve i mercati del Colorado, Minnesota e Wisconsin. Le trattative possono variare in base alle oscillazioni del mercato e alla posizione.
“La competenza di un agente locale è una risorsa enorme quando si tratta di sapere cosa si può negoziare nel mercato attuale e nello specifico quartiere in cui si vuole acquistare, perché per negoziare bisogna conoscere il mercato, "Spiega Lindahl. (E questa è solo una delle cose che il tuo agente immobiliare vorrebbe che tu sapessi.)
A seconda del mercato, questi sono alcuni dei termini, dei costi e di altri fattori che puoi negoziare quando acquisti una casa.
Data di chiusura
La negoziazione della data di chiusura può funzionare in diversi modi. Secondo Lindahl, quando un acquirente è aperto ai desideri del venditore riguardo alla data di chiusura, questo può aiutare la sua offerta a distinguersi ed essere più attraente. Ma se sei sicuro della tua offerta, potresti provare a sfruttare la data di chiusura in un altro modo. "Se il venditore ha bisogno di più tempo, gli acquirenti possono darlo in cambio di un prezzo leggermente inferiore", spiega John Walkup, co-fondatore di UrbanDigs a New York City, New York.
D'altra parte, a volte, è l'acquirente che ha bisogno di una data di arrivo flessibile. "Alcuni acquirenti negozieranno per un'occupazione anticipata della proprietà, il che può essere utile se il loro contratto di locazione sta per scadere prima della chiusura della casa", afferma Tyler Forte, CEO di Felix Homes a Nashville, Tenn.
"Ciò offre all'acquirente l'opportunità di trasferirsi nella nuova casa prima della chiusura, il che può rendere il processo di trasloco molto meno stressante".
Costi di chiusura
I costi di chiusura associati all'acquisto di una casa possono diventare piuttosto costosi, ma potresti non doverli pagare tutti. "I costi di chiusura sono separati dal prezzo, quindi molti acquirenti presumono che questi costi siano standard, quando in realtà molti possono essere negoziati, soprattutto se il mercato sta favorendo gli acquirenti al momento", condivide Walkup.
In altre parole, puoi chiedere al venditore di contribuire ai tuoi costi di chiusura. "Tuttavia, gli acquirenti e i loro avvocati dovrebbero confermare l'importo con la banca ipotecaria, perché le banche possono avere limiti su quanto è consentito", spiega Mihal Gartenberg, un agente di Warburg Realty a New York City, New York.
UN CEMA
Se vivi nello stato di New York, e 19 milioni di persone lo fanno, potresti essere in grado di negoziare un CEMA (Accordo di consolidamento, estensione e modifica). "Se l'acquirente e il venditore hanno entrambi un mutuo, potresti essere in grado di negoziare un CEMA, che consente agli acquirenti di cedere il vecchio mutuo e consolidarlo e modificarlo con un nuovo mutuo per rifinanziare e, in alcuni casi, acquistare", spiega Karen Kostiw, un agente di Warburg Realty a New York City, NY
"Utilizzando questa strategia, gli acquirenti pagano l'imposta sulla differenza tra il saldo corrente del venditore del mutuo in essere (vecchio mutuo) e il nuovo mutuo dell'acquirente", afferma Kostiw.
Il suo collega, l'agente di Warburg Christopher Totaro è d'accordo e aggiunge: "Quando si acquista un condominio o una casa unifamiliare e il venditore ha un mutuo esistente, accettare di fare un CEMA può far risparmiare circa il 2% in tasse di registrazione dei mutui". Tuttavia, avverte che l'elaborazione dei CEMA può richiedere 30 giorni o più. A seconda della banca, potresti aspettare diversi mesi, quindi questa potrebbe non essere una buona tattica di negoziazione se sei di fretta.
Elettrodomestici
Molte persone pensano che la lavatrice, l'asciugatrice e il frigorifero siano tutti automaticamente inclusi nel prezzo della casa. Tuttavia, Forte dice che questo è un malinteso comune. “Purtroppo, questi elettrodomestici non sono considerati infissi e non sono inclusi con la casa se non negoziati nel contratto di vendita”, spiega. “È molto comune per i venditori trasmettere questi elettrodomestici Se li includi nell'offerta, quindi mi assicurerei di richiederli durante il processo di negoziazione. "
Aggiornamenti
Gartenberg afferma che con una casa di nuova costruzione, è possibile negoziare aggiornamenti e aggiunte a casa come unità di archiviazione senza costi aggiuntivi. Tuttavia, non sprecare la tua leva su lampade, rubinetti e spazio inutilizzabile. I proprietari di abitazione pagano erroneamente un extra per queste funzionalità, ma molte di esse sono poco costose e facili da aggiungere.
Prendi in considerazione la possibilità di richiedere spazio extra utilizzabile, mobili da cucina più alti e funzionalità che sarebbero costose e difficili da aggiungere in seguito. Un'altra considerazione: non andare per le tendenze della casa che rischiano di scomparire presto.
Articoli specifici in casa
Se ti piacciono alcuni oggetti della casa, potresti essere in grado di negoziare anche per loro. "Spesso un venditore può trasferirsi in una nuova casa dove il divano non funziona, o non ha più spazio per il suo pianoforte", dice Lindahl. "Nella maggior parte delle situazioni, non fa male fare domande, perché alcuni mobili specifici possono essere negoziati in alcuni accordi".
Forte è d'accordo e afferma che un acquirente ha incluso nel contratto il tosaerba commerciale da $ 10.000 del venditore. "La proprietà in questione si estendeva su circa 5 acri e gli acquirenti erano interessati all'acquisto del tosaerba dal venditore in modo da non doverne acquistare uno nuovo", spiega.
Secondo Greg Kurzner, presidente/broker di Resideum ad Alpharetta, in Georgia, i venditori hanno lasciato tapparelle e frigoriferi (e hanno anche trasferito le garanzie domestiche). "Barche, opere d'arte, tavoli da biliardo e vasche idromassaggio sono spesso argomenti di trattativa".
Ma ha anche visto alcune trattative insolite per oggetti come moto d'acqua. "E in un caso, c'è stato un problema con la chiusura puntuale a causa di un ritardo del venditore e l'acquirente ha negoziato per far pagare al venditore l'hotel dell'acquirente".
Kurzner afferma che gli acquirenti hanno anche pagato le tasse arretrate degli immobili del venditore. "Ho anche avuto acquirenti che hanno accettato di tenere un cane che il venditore avrebbe dovuto lasciare e di tenere il pesce in uno stagno di koi".