Jean Nayar è un agente immobiliare autorizzato con Bond New York e autore di numerosi libri sulla decorazione e sul design, tra cui Il progetto Casa Felice (Edizioni Filipacchi, 2013).
Con quasi un terzo delle vendite di case in questo paese costituito da proprietà in una fase di preclusione nell'ultimo trimestre, l'acquisto di una casa pignorata è un ottimo modo per ottenere un ottimo affare su una casa. Ma le case pignorate che sono state abbandonate o trascurate per mesi, o addirittura anni, spesso comportano costi nascosti che possono trasformare quell'affare in un pozzo di soldi. Qui, un gruppo di esperti offre i suoi migliori consigli sui passi da compiere se sei nel mercato per una casa pignorata.
1. Investi in un'ispezione domestica.
"Per circa $ 300- $ 400 dollari, un ispettore domestico può fornire un rapporto completo sulla struttura, sui componenti meccanici e principali della casa e della proprietà", afferma Greg Herb, agente immobiliare autorizzato e proprietario di Herb Real Estate a Boyertown, in Pennsylvania. Charles Gif.webpford, un ispettore domestico autorizzato e proprietario di Amerispec a Jacksonville, in Florida, è d'accordo, aggiungendo che un'ispezione domestica da parte di un ispettore domestico adeguatamente accreditato ti darà "un quadro migliore di ciò che stai acquistando e ti fornirà il quadro per dare la priorità al tuo riparazioni, o di andarsene se è troppo da gestire".
2. Cerca informazioni sulla storia della casa.
Molti stati richiedono ai venditori di beni immobili di completare una dichiarazione di divulgazione della proprietà del venditore (SPDS) come parte di qualsiasi transazione. "L'SPDS in genere rivela eventuali difetti materiali noti relativi alla proprietà e fornisce all'acquirente una prospettiva storica della casa, della sua manutenzione, nonché di eventuali riparazioni o aggiunte eseguite sotto la precedente proprietà", afferma Herb. Spesso, tuttavia, queste dichiarazioni hanno alcune esclusioni, come quando una casa viene trasferita tra marito e moglie o tra fratelli. Un'altra esclusione comune è quando un venditore di terze parti, come una banca o un istituto di credito, possiede la proprietà a seguito di un pignoramento. "Quando acquisti una proprietà pignorata da una banca che non è mai stata in casa, perdi la prospettiva storica come acquirente", afferma Herb, che aggiunge che un'ispezione domestica può aiutarti a conoscere i cambiamenti che potrebbero essersi verificati nel corso della vita di la proprietà.
3. Svernare la casa.
Secondo Gif.webpford, che è anche membro dell'American Society of Home Inspectors (ASHI), se hai intenzione di acquistare una casa che è stata liberata per diversi mesi, "la prima cosa che dovresti chiedere è: 'Le utenze sono accese? '" Nelle case pignorate in molte parti del paese, "l'acqua è tolta, le trappole sono riempite con antigelo ecologico e le linee dell'acqua possono essere pressurizzate con aria o soffiate e completamente drenate", per evitare che i tubi si congelino e rottura, spiega Gif.webpford. Prima di un'ispezione domiciliare, le linee dovranno essere sottoposte a controllo della pressione ed energizzate. E, secondo Gif.webpford, potresti aver bisogno di un elettricista autorizzato per condurre un controllo di sicurezza sull'elettricità della proprietà prima che venga ripristinata l'alimentazione. "Ogni comune ha le sue regole", dice, "e agli acquirenti fuori città potrebbe essere richiesto di pagare una tassa per accendere l'elettricità e le cose possono complicarsi se ci sono tre o quattro utenze da chiamare prima di poter ottenere tutto operativo. Un buon agente immobiliare dovrebbe essere in grado di fornirti referenze”.
4. Verificare la presenza di problemi idraulici.
I problemi più catastrofici nelle case abbandonate o pignorate sono spesso causati da tubi idraulici rotti o perdite. "A volte, quando scavi sotto la superficie di una tazza del water che perde e che è stata riparata in modo scadente, scopri che non devi solo sostituire la curva del piombo, ma anche interi pavimenti, travetti e cartongesso marci o contenenti muffa", afferma Matthew Barnett, ispettore domestico autorizzato e proprietario di Accurate Building Inspectors, con sede a Brooklyn, New York. Un membro ASHI, Barnett afferma che il controllo di un problema di muffa può costare da un paio di centinaia di dollari a $ 20.000- $ 30.000 o più per riparare e sostituire interi pavimenti e pareti in gesso o cartongesso.
5. Esaminare i sistemi meccanici, di riscaldamento dell'acqua ed elettrici.
“Nelle case abbandonate con sistemi di ventilazione forzata, sporcizia e detriti e persino piccoli animali si accumulano nelle condutture”, afferma Barnett, “e se l'umidità è rimasta intorno alle caldaie o ai forni per lunghi periodi, gli scambiatori di calore possono corrodersi e dovrò sostituirli del tutto.” Questo può costare tra $ 3.000 e $ 5.000, dice, a seconda del tipo di sistema di cui avrai bisogno. "Alcune utility non accenderanno la luce pilota dei sistemi a gas se i filtri sono sporchi per la sicurezza antincendio", aggiunge Andrea Johnson, un agente immobiliare autorizzato con sede a Portland, in Oregon e membro fondatore e partner di U.S. REO Partners. Ciò significa che dovrai assumerti le spese di pulizia per verificare se sono utilizzabili.
6. Cerca segni di manutenzione differita.
“Quando i proprietari semplicemente rinunciano e smettono di prendersi cura della propria casa, ci saranno molti problemi di manutenzione, come la necessità di pulire le grondaie, eliminare i detriti dal tetto, tagliare la vegetazione troppo cresciuta e calafatare/sigillare le piastrelle nelle docce e nelle vasche. ", afferma Gif.webpford, che aggiunge che in alcune aree in difficoltà non è raro scoprire che elettrodomestici, unità di condensazione e plafoniere sono stati rimossi del tutto. Secondo Barnett, "riparazioni economiche, come l'uso di nastro adesivo o mastice idraulico su un tubo che perde o il cablaggio non professionale di un ventilatore" possono anche portare a problemi più profondi, come muffe o rischi di incendio, che possono richiedere riparazioni costose lungo la linea.
7. Verificare la presenza di crepe nelle fondamenta, tetto, perdite e altri danni esterni.
"Tendiamo a vedere tutto ciò che riguarda tetti scadenti, problemi strutturali, danni causati dall'acqua e altri elementi di riparazione di grandi dimensioni", afferma Gif.webpford. "In climi aridi, come il Texas, le fondamenta delle case devono essere annaffiate o possono rompersi e rovinare la casa", aggiunge Johnson. Per una casa con una piscina, Barnett consiglia di contattare un servizio di piscina per assicurarsi che le tubazioni e le attrezzature sotterranee non siano rotte o ostruite. "Una normale ispezione della casa riguarderà le condizioni generali del sistema di pompaggio e filtraggio, l'area del patio, le pietre di copertura e gli skimmer, ma un servizio di piscina può provare a mettere in funzione il sistema per vedere se ci sono danni significativi alle attrezzature", ha dice. Se c'è un problema, il proprietario può darti credito per farlo funzionare di nuovo correttamente.
8. Condurre un ambito fognario.
Soprattutto per le case con più di 20 anni, Johnson suggerisce di investire in un'ispezione delle fogne. "Le linee possono essere interrotte dalle radici degli alberi", dice, "o potrebbero non essere collegate correttamente ai sistemi pubblici". Le linee possono anche essere marce, ostruite o danneggiate. Un'azienda idraulica può far passare una videocamera attraverso la linea per determinarne le condizioni.
9. Risolvere eventuali privilegi.
"Molti comuni hanno regolamenti per quanto riguarda la manutenzione delle proprietà", afferma Herb. "Se una banca possiede una proprietà, generalmente manterrà un programma di taglio del prato, ma se non lo fa, il comune può imporre un pegno sulla proprietà se deve entrare e mantenere il prato stesso", dice. "Un numero qualsiasi di altri privilegi potrebbe essere stato posto sulla proprietà da appaltatori non pagati, servizi pubblici, associazioni di proprietari di case e simili", afferma Johnson. Prima di chiudere una proprietà, dovrai assicurarti che tutti i privilegi siano esaminati a fondo da te e da un ufficiale del titolo e corretti prima che il titolo possa essere trasferito dal precedente proprietario a te.
10. Reinserire tutte le serrature.
"Molte case utilizzano un sistema a chiave maestra", afferma Johson. "Ciò significa che innumerevoli broker, appaltatori, periti e altre persone potrebbero avere quella chiave". Se acquisti una casa pignorata, consiglia di proteggere te stesso e la tua proprietà installando immediatamente nuove serrature con nuove chiavi prima di trasferirti.