Con un eccesso di proprietà in difficoltà sul mercato ora, le persone sono desiderose di fare affari. Ma c'è poco spazio per gli errori. Devi essere intelligente riguardo alle case che acquisti e alle riparazioni che fai. Devi anche essere pronto a mantenere la tua proprietà a lungo termine, o potresti ritrovarti con una casa che non puoi vendere e una rata del mutuo che non puoi permetterti. Ma se hai intenzione di provare a capovolgere le case, ecco alcune cose che devi sapere.
Trovare la casa giusta
Gli investitori immobiliari vivono e muoiono in base ai numeri. Devi innamorarti dell'accordo, non della casa. E le grandi offerte non ti salteranno all'occhio. Gli investitori esperti trascorrono del tempo ogni giorno alla ricerca di proprietà in difficoltà e dispongono di una rete di persone alla ricerca di offerte per loro.
Alcuni investitori si impegnano a prendere una strada diversa dal lavoro per cercare possibili offerte. Altri, come Sid Davis, un investitore immobiliare e autore di Rifacimenti della casa che vendono: modi semplici e veloci per ottenere il prezzo più alto possibile, consiglia di scegliere un quartiere in particolare e di attraversarlo regolarmente. "Cerca l'affare migliore nel miglior quartiere", dice Davis. “Anche nelle zone migliori, ci sono sempre persone che hanno bisogno di vendere velocemente. Scegli un'area target che desideri e crea volantini che dicano "Posso chiudere in una settimana" o "Incassa in anticipo". Ci sono molte persone nei guai. "
Cerca è una casa che ha un prezzo molto al di sotto del valore di mercato, dicono gli esperti. Questo è l'unico modo per fare soldi nel mercato di oggi.
Trovare finanziamenti
Anche quando la sottoscrizione dei mutui era allentata, i banchieri erano più severi con gli investitori che con i proprietari, richiedendo più soldi in meno e addebitando tassi di interesse e commissioni più elevati. Oggi gli istituti di credito sono più severi che mai quando si tratta di prestare denaro per investimenti immobiliari.
Per i riabilitatori che possiedono una casa, potrebbe essere più facile ottenere una linea di credito per la casa e utilizzare quei soldi per l'acconto richiesto. Ma capisci cosa stai facendo: stai mettendo a rischio la tua casa se non riesci a vendere la proprietà e rimani indietro con i pagamenti.
Pensare a lungo termine
Molti investitori immobiliari professionisti considerano il flipping un approccio miope al business. Praticamente l'unico vantaggio, dice Jones-Cox, è un rapido profitto, ma le tasse sulle plusvalenze ne mangiano una grossa fetta - e le attuali condizioni di mercato non sono favorevoli a una vendita rapida. Inoltre, i progetti di riabilitazione sono noti per richiedere più tempo e costare più denaro del previsto. È molto meglio tenere la casa e godere dei benefici a lungo termine.
Davis, che ha ribaltato sette case in un anno, è d'accordo, dicendo: "Ho guadagnato da $ 10.000 a $ 12.000 per casa e pensavo di essere una cosa piuttosto sexy. È stata la cosa più stupida che abbia mai fatto. Se li avessi tenuti in affitto, a quest'ora avrei $ 1,5 milioni di azioni".
Forse il modo più intelligente per affrontare il flipping in questo momento, specialmente per il nuovo investitore, è comprare una casa come occupante del proprietario, viverci per due o tre anni mentre la si aggiusta, e poi venderla per un profitto. Otterrai un tasso di interesse migliore sul finanziamento, eliminerai i maggiori acconti richiesti agli investitori e la pesante tassa sulle plusvalenze che le pinne pagano sulle case che acquistano e vendono rapidamente e darai alla casa il tempo di apprezzare. "È una strategia piuttosto spettacolare per guadagnare $ 50.000 o $ 100.000 e non pagare le tasse", afferma Vena Jones-Cox, un investitore immobiliare con sede a Cincinnati e past presidente della National Real Estate Investors Association.
Fare le giuste ristrutturazioni
Una volta trovata la casa, è necessario fare un preventivo di ristrutturazione e riparazione. Il primo passo è stabilire un prezzo di vendita approssimativo. Ciò si ottiene eseguendo un'analisi di mercato comparativa di case simili a quella che stai vendendo in termini di posizione, età, metratura, numero di camere da letto e bagno, età e caratteristiche. Guarda i prezzi delle case che stanno vendendo - così come quelle che stanno ferme da mesi, consiglia Dean Graziosi, un investitore immobiliare di Tempe, AZ e autore di Il milionario immobiliare. Questo ti darà una buona idea di cosa includere nella tua riabilitazione.
Quindi deduci quanto hai pagato per la casa, le altre spese (come la commissione di un agente immobiliare) e il profitto che vorresti realizzare. "Questo ti dirà quanto puoi spendere", dice. Le regole di riparazione per le attività di riabilitazione sono abbastanza simili a quelle consigliate agli acquirenti di case che preparano la propria casa per la vendita: le prime impressioni sono fondamentali, quindi presta molta attenzione al cortile, all'esterno della casa e all'ingresso; cucine e bagni padronali vendono la casa; non imporre il tuo stile di decorazione agli acquirenti; e mantieni i colori in una tavolozza neutra in modo che gli acquirenti possano farla propria.
L'errore più grande che Jones-Cox vede fare agli investitori nelle loro strutture di riabilitazione è spendere soldi per aggiornamenti che non aggiungono valore e non sono appropriati per il quartiere. "Entrano in queste proprietà, se ne innamorano e pensano che sarebbe bello mettere una vasca idromassaggio nel bagno di una casa da 125.000 dollari", dice. "Non sono ragionevoli su ciò che dovrebbe essere fatto, esagerano e non recuperano mai il loro investimento".
Diane Saatchi, vicepresidente senior del Corcoran Group che ha sede a East Hampton, New York, vede la stessa cosa nelle riabilitazione multimilionarie. "A volte le persone spendono troppo in modi che non sono così importanti", afferma Saatchi. “Qualcuno inserirà un generatore costoso e non avrà abbastanza spazio nell'armadio o spazio di archiviazione per le dimensioni della casa. Oppure faranno qualcosa che non si adatta a un quartiere. Se è un quartiere in cui tutte le case hanno il garage e tu trasformi il garage in una palestra, è stupido».
Se pensi come un investitore immobiliare di successo e consideri il ribaltamento o la riabilitazione come un investimento a lungo termine, è più probabile che tu abbia successo.
Ci sono dozzine di modi per rovinare un lavoro di rimodellamento fatto per la rivendita. In cima alla lista ci sono:
- Non fare i compiti. Ci sono così tante case in vendita oggi sul mercato che la concorrenza per gli acquirenti è spietata. Dai un'occhiata alla concorrenza prima di iniziare a buttare giù i muri. Il modo più semplice per farlo è visitare le case aperte nella stessa fascia di prezzo.
- Andare in mare. Vuoi che la tua casa si distingua ma non come un pollice dolorante. Rendi il tuo un po' migliore della concorrenza ma mantieni la coerenza con il vicinato.
- Ignorando il cortile. Alcuni riabilitatori trascorrono tutto il loro tempo all'interno e dimenticano l'esterno. Il prato deve essere nella migliore forma possibile.
- Angoli di taglio. C'è una grande differenza tra fare le cose nel modo più economico possibile e chiudere un occhio sui problemi più importanti per risparmiare. Non limitarti a pulire e dipingere quando qualcosa dovrebbe essere riparato o sostituito.
- Assunzione di appaltatori senza licenza. I problemi con l'integrità strutturale della casa o dei suoi principali sistemi - riscaldamento e raffreddamento, impianto idraulico ed elettricità - devono essere riparati da professionisti autorizzati e assicurati.
- Cercando di fare tutto da solo. Se non hai svolto alcuni dei lavori più complicati per la casa che hai preparato per la tua casa, come lavori elettrici o idraulici, probabilmente non è il momento di provarci. Ti sentirai frustrato e forse anche ferito. Assumi un professionista e assicurati di allocare tale costo nel tuo budget di riparazione.
- Sottovalutare i tempi. Probabilmente dovresti riempire il tempo per completare il lavoro, specialmente se non puoi pagare un mese o due in più sul mutuo. Se hai due mutui, è fondamentale stabilire una linea temporale realistica.