Dalla seconda guerra mondiale, il governo federale ha contribuito alla promozione e al sostegno di alloggi a prezzi accessibili attraverso GI Bills e finanziamenti a basso interesse. Queste politiche e sussidi sono stati molto efficaci nell'aiutare i GI di ritorno e altri acquirenti di case per la prima volta a entrare nelle loro prime case. Ma con la rapida crescita economica e il Baby Boom, i tradizionali sussidi federali da soli non sono stati in grado di tenere il passo con il crescente divario di accessibilità. Le famiglie hanno bisogno di luoghi sicuri e dignitosi in cui vivere. Le comunità hanno bisogno di un'offerta adeguata di alloggi, a tutti i livelli di prezzo, e le imprese hanno bisogno di alloggi a prezzi accessibili per la loro forza lavoro.
Conveniente da acquistare
Il governo federale definisce l'accessibilità economica degli alloggi come i costi dell'alloggio che non superano il 30 percento del reddito familiare. I costi abitativi sono definiti come affitto o capitale, interessi, tasse e assicurazione combinati (PITI). Se assumiamo che stai realizzando un reddito medio del 2002 di $ 43.318 (censimento degli Stati Uniti), non spenderesti più di $ 1.083 al mese per le spese di alloggio. Ora, se supponiamo anche che tu stia acquistando una casa al prezzo medio del 2002 di $ 158.300 (National Association of Realtors), dovresti fornire un acconto di $ 28.890 per acquistare quella casa e soddisfare ancora la definizione di "accessibile .” Naturalmente, ci sono altri fattori che influenzano questo accordo tra cui il tasso ipotecario, la durata (durata) del prestito, i punti e i costi di chiusura. Modificare uno di questi fattori e l'acconto o i pagamenti mensili potrebbero aumentare o diminuire. E se prendi in considerazione i punti e i costi di chiusura, il tuo esborso totale in contanti alla chiusura sarebbe di oltre $ 33.000! Secondo la definizione del governo, questa casa può essere conveniente da possedere, ma con così tanti soldi richiesti in anticipo, sarebbe conveniente acquistarla?
Conveniente da costruire
Uno dei principali fattori di accessibilità è il costo per la produzione di alloggi. I gruppi di costruttori spesso affermano - e le statistiche del governo supportano queste affermazioni - che la costruzione di case tradizionalmente porta la nazione fuori dalla recessione. Non c'è da meravigliarsi se si considera che la costruzione di case avvantaggia non solo le attività commerciali, ma anche la produzione, i servizi professionali e persino i trasporti. Ma la domanda di nuove abitazioni può causare carenze di manodopera e materiali. Anche i ritardi dovuti alle condizioni meteorologiche o ai permessi si aggiungono ai costi e questi costi vengono trasferiti all'acquirente. I costruttori di nuove case in genere operano con margini di profitto netto piuttosto ristretti dal 5% al 10%, quindi anche un piccolo picco dei costi può ridurre drasticamente i profitti di un costruttore e aumentare i costi delle abitazioni per gli acquirenti.
Un costruttore esperto può aiutare l'acquirente a contenere i costi attraverso un'attenta progettazione e selezione dei materiali. Questo processo è chiamato "ingegneria del valore" e, in qualità di acquirente, è nel tuo interesse trovare un costruttore che lo capisca a fondo. Ma mentre l'industria edile beneficia certamente delle innovazioni nei materiali e nei metodi, il costruttore indipendente generalmente non è in grado di avere un grande impatto sull'accessibilità complessiva degli alloggi. Pensala in questo modo: una villa da $ 750.000, nel suo nucleo, è costruita essenzialmente con gli stessi materiali di un ranch da $ 125.000 con tre camere da letto. Non sono solo le finiture a rendere il cartellino del prezzo gonfiato.
Abbassare i costi abitativi
Uno dei modi principali per raggiungere l'accessibilità è aumentare la densità abitativa. Le normative sull'uso del suolo a livello federale, statale e locale possono avere un enorme impatto sull'accessibilità economica degli alloggi. I regolamenti sulle zone umide, ad esempio, tolgono vasti tratti di terra dal mercato immobiliare, riducendo l'offerta. Anche le norme urbanistiche locali che richiedono appezzamenti di cinque acri per ogni casa unifamiliare aumentano la pressione sull'offerta di terreni. Ci sono alcuni costi fissi per lo sviluppo di qualsiasi appezzamento di terreno, tra cui pianificazione e permessi del sito, strade, energia, fognature e acqua. Tutti questi costi devono essere inclusi nel prezzo di vendita dell'alloggio costruito sul lotto. Se la zonizzazione o altri regolamenti limitano il lotto alla costruzione di una casa, tutti quei costi di sviluppo dovranno essere sostenuti da quella singola casa, facendo aumentare il prezzo. Se i regolamenti urbanistici consentono una maggiore densità di alloggi - più case per lotto - il costruttore può distribuire i costi di sviluppo del terreno su tutte le unità abitative, quindi la stessa casa costerebbe effettivamente meno da costruire e acquistare.
Politica abitativa per l'accessibilità economica
I governi locali di solito intervengono quando una carenza di alloggi a prezzi accessibili inizia a danneggiare la vitalità della comunità. In molte aree del paese, lavoratori essenziali come polizia, vigili del fuoco, operatori sanitari e insegnanti non possono permettersi di vivere nelle comunità in cui lavorano. Alcuni comuni stanno ora offrendo sussidi e altri incentivi per colmare il divario di accessibilità e attirare i lavoratori più vicino al loro posto di lavoro. Altre misure impiegate dai governi locali e statali includono mandati di accessibilità abitativa e ordinanze di zonizzazione inclusiva.
In Massachusetts, ad esempio, l'Atto 40B è uno statuto statale che richiede a ogni comune dello stato di avere una politica abitativa con l'obiettivo di avere almeno il 10 percento del proprio patrimonio immobiliare accessibile a persone che guadagnano l'80 percento o meno del reddito mediano dell'area. (AMI). Tali misure possono richiedere che gli sviluppatori aumentino la densità abitativa per utilizzare in modo più efficiente il terreno disponibile. Alcune regole richiedono agli sviluppatori di rendere accessibile una certa percentuale delle case che costruiscono. L'Atto 40B è stato uno dei primi statuti del genere nel paese ed è stato parzialmente responsabile della creazione di circa 18.000 unità abitative che soddisfano questo livello di accessibilità. Maine ha seguito l'esempio con una legge simile. Oggi c'è un elenco crescente di stati, in ogni area del paese, con una legislazione esistente o in attesa che promuovono e/o impongono l'accessibilità degli alloggi.
Ci sono anche una serie di organizzazioni e programmi senza scopo di lucro che affrontano specificamente l'accessibilità degli alloggi. I Community Land Trusts (CLT), ad esempio, sono generalmente entità private e senza scopo di lucro che garantiscono sovvenzioni e donazioni per l'acquisto di terreni e alloggi per un'accessibilità a lungo termine. La maggior parte dei CLT vende le case ma detiene il terreno "in fiducia" attraverso locazioni di terreni a lungo termine al proprietario della casa. La maggior parte dei contratti di locazione CLT richiede una sorta di limitazione del patrimonio netto in modo che quando la casa viene venduta, rimanga accessibile al prossimo acquirente. Altre organizzazioni includono Habitat for Humanity, NeighborWorks, agenzie di finanziamento statale per l'edilizia abitativa e autorità locali per l'edilizia abitativa. Un programma federale relativamente nuovo, amministrato attraverso le autorità locali per l'edilizia abitativa, consente agli affittuari idonei di utilizzare i buoni abitativi della Sezione 8 per acquistare una casa. Le banche locali e gli istituti di credito ipotecario spesso dispongono delle informazioni più recenti sui programmi di prestito per gli acquirenti per la prima volta.
Caso di studio: i trust fondiari comunitari salvano gli alloggi
La città di Burlington, una cittadina di circa 40.000 abitanti, è la città più grande del Vermont. Nonostante la sua economia stabile e il fascino di una piccola città, Burlington ha la sua parte di problemi nelle grandi città: affitti alti, proprietari assenti, patrimonio immobiliare invecchiato e salari che sono in ritardo rispetto all'aumento dei costi delle case. Nel 1984 i leader della città e i sostenitori dell'edilizia hanno fondato il Burlington Community Land Trust (BCLT), il primo CLT finanziato dal comune. Oggi è il più grande CLT negli Stati Uniti con oltre 2.500 membri.
Un CLT è un'organizzazione comunitaria controllata democraticamente che acquisisce terreni ed edifici e detiene la terra in amministrazione fiduciaria per il bene della comunità più ampia. In termini di alloggi a prezzi accessibili, questo modello rimuove il costo del terreno dall'equazione del costo dell'abitazione, rendendo così la casa molto più abbordabile. Inoltre, il trust fondiario fornisce un contratto di locazione rinnovabile a lungo termine (di solito 99 anni) al proprietario della casa. In cambio, gli acquirenti di case si impegnano a limitare il prezzo della casa se e quando decidono di venderla. In molti casi, il CLT ottiene la prima opzione per riacquistare la casa a un prezzo determinato dalla formula. I proprietari di casa ottengono meno equità dalla vendita, ma questa limitazione garantisce che la casa sarà accessibile per il prossimo acquirente.
In media, una casa BCLT per la prima volta è accessibile alle persone al 62% del reddito mediano dell'area. Al momento della rivendita, la casa media BCLT è accessibile alle persone che guadagnano il 57 percento dell'AMI, ma la vendita porta ai proprietari un guadagno netto di oltre $ 6.000.
Limitare l'equità potrebbe essere stata un'idea radicale 20 anni fa, ma il modello è diventato mainstream. Quando il Burlington Community Land Trust è stato fondato nel 1984, c'erano solo una manciata di CLT. Oggi ce ne sono oltre 160 in 34 stati e altri in Canada e nel Regno Unito.