Hai bisogno di contratti? Sì è la risposta breve
I contratti sono una parte cruciale della documentazione cartacea che ti aiuterà a ottenere ciò che desideri. Questo percorso inizia con i tuoi disegni preliminari e passa agli schizzi del designer e poi ai disegni esecutivi. I preventivi portano ai contratti ed, eventualmente, la strada sarà tappezzata con i vostri assegni annullati e il Certificato di Agibilità. È una storia con un inizio, una parte centrale e una conclusione e se parti di essa vengono omesse, il finale potrebbe non essere felice.
I contratti sono documenti legali che specificano le responsabilità delle parti. Un contratto definirà il lavoro da svolgere da ciascun contraente, le somme da pagare da te e altri termini. I documenti saranno probabilmente redatti su moduli standard che tu, l'appaltatore e forse il tuo avvocato negozierete ed eseguirete.
I contratti dovrebbero essere sempre in forma scritta
Nella maggior parte degli stati, un contratto non è vincolante se non è in forma scritta. È solo logico: se la comprensione non è scritta all'inizio, quando sorge una discussione in seguito, come fai a sapere di chi è il ricordo giusto? Scaricalo su carta.
Potresti non guardare mai più il contratto dopo averlo firmato. Tuttavia, poiché il contratto in senso giuridico definisce il rapporto che hai con il tuo appaltatore, probabilmente farai riferimento ad esso di tanto in tanto man mano che il lavoro procede ed effettui i pagamenti. Quando ci sono disaccordi, farai riferimento anche ad esso poiché fornisce un quadro che definisce aspettative, pagamenti e programmi.
Ovviamente la parola contraente deriva dalla parola contratto. Diciamo che hai incontrato l'appaltatore, descritto il lavoro, ha preparato un preventivo e hai concordato gli altri termini dell'accordo. Il contratto che ne risulta obbliga il contraente (che sei tu) a pagare l'appaltatore per il lavoro concordato.
Entrambe le parti dovrebbero firmare il contratto ed entrambe dovrebbero essere vincolate dai termini e dalle condizioni enunciati nell'accordo. In generale ciò significa che l'appaltatore sarà obbligato a fornire materiali specifici e a eseguire determinati servizi per te. A sua volta, ti verrà richiesto di pagare per quei beni e quel lavoro.
Un contratto dovrebbe, tuttavia, specificare nel modo più dettagliato possibile il lavoro da svolgere. Se il preventivo è stato preparato sulla base dei progetti e delle specifiche, anche questi dovrebbero diventare parte del contratto. Se la stima è stata preparata senza un insieme formale di specifiche, ora è il momento di ottenere specifiche. Dovrebbero essere elencati i materiali da utilizzare, non solo la quantità, ma anche i nomi dei marchi e i numeri dei modelli e le dimensioni e il peso e la qualità e il colore e altri dettagli. Dovrebbe essere specificato un programma per i lavori, nonché i prezzi e le condizioni di pagamento.
Molto spesso i contratti di ristrutturazione iniziano come stime. Se stai aggiungendo un mazzo dalla tua cucina, l'appaltatore può arrivare a casa tua una sera, discutere con te del lavoro da fare, ispezionare il sito e poi ritirarsi alla sua calcolatrice e alla sua lavagna. Probabilmente utilizzerà un modulo standard di contratto preventivo e potrebbe scrivere davanti ai tuoi occhi il tuo nome, indirizzo, una descrizione del lavoro da fare e dei materiali da utilizzare, quindi firmare il foglio e consegnartelo per la tua considerazione. Potrebbe chiederti di firmare in quel momento e anche di anticipare una parte del prezzo. Potrebbe promettere di iniziare a lavorare domattina. Può essere così semplice.
Vuoi firmare sulla linea tratteggiata?
Usa il tuo giudizio: potrebbe avere senso assumerlo, potresti volerlo fare subito, potresti aver già fatto affari con questo tizio e sapere che è affidabile. In generale, tuttavia, suggerirei che potresti stare meglio se ti prendi il tuo tempo e prendi la decisione nella giusta considerazione.
Che il lavoro sia grande o piccolo, il prezzo modesto o sbalorditivo, ci sono domande fondamentali da porre all'appaltatore e sull'appaltatore.
Questo appaltatore fa un lavoro di qualità? L'unico modo per saperlo è controllare alcuni dei suoi lavori/referenze precedenti.
Il prezzo è giusto? A meno che tu non abbia due o più stime comparabili, probabilmente non puoi dare quel giudizio. Ottenere almeno tre è una buona pratica.
Questo pezzo di carta è giusto per te? Soprattutto se il documento è lungo e pieno di caratteri minuscoli, chiedi al tuo avvocato di dare un'occhiata. (Se il costo del lavoro oggetto dell'appalto è basso, potresti non voler spendere tempo e denaro per chiedere al tuo avvocato di esaminarlo. Potrebbe non avere senso se le spese dell'avvocato saranno maggiori del prezzo dell'appaltatore. Una regola empirica comune è chiedere a un avvocato di rivedere qualsiasi contratto che ti costerà più di quello che fai in una settimana.)
Capisci ogni parola? In molti stati, la legge richiede che i contratti siano scritti in un linguaggio semplice, ma qualunque sia il caso nella tua zona, assicurati di capire cosa stai firmando. Non lasciarti ingannare da locuzioni complicate come "finora" e "nonostante" nell'acconsentire a qualcosa che non intendi.
Il contratto incorpora ogni pezzo di carta che è passato tra i due firmatari del contratto? Ciò include i piani e le specifiche che hai fornito all'appaltatore e la stima e qualsiasi modifica che ti ha fornito in cambio. Ricorda, solo le dichiarazioni scritte supereranno la prova della maggior parte dei tribunali.
TERMINI DI PAGAMENTO
Non dovresti mai pagare più di una frazione dell'intero costo del lavoro prima dell'inizio del lavoro. L'anticipo del 10 o forse del 15 percento del costo stimato è ragionevole. In generale, il principio da seguire è che i soldi dovrebbero passare di mano in base ai progressi, non a chiacchiere o scartoffie.
Se l'appaltatore richiede un pagamento sproporzionato in anticipo, trova un altro appaltatore. Il buon senso suggerisce anche che almeno il 15-20 percento del totale dovrebbe essere trattenuto fino a quando il lavoro non sarà terminato, e tutti i pagamenti intermedi dovrebbero essere effettuati solo al completamento di parti specifiche del lavoro, anche se man mano che vengono effettuati importanti acquisti di materiale, il denaro dovrebbe fluire. Il pagamento delle bollette è il tuo miglior metodo unico per controllare la qualità. Paghi quando il lavoro è svolto correttamente e non prima.
TIPI DI CONTRATTI
I contratti variano notevolmente. Quelli con cui sei d'accordo con le banche per i prestiti avranno un sacco di linguaggio che descrive i se e i ma finanziari. Con i contratti bancari non c'è molto da negoziare in quanto è probabile che sia un contratto standard. Con i contratti dei costruttori, ogni affare è diverso e ci saranno molti dettagli da discutere. Ci sono anche numerosi tipi di contratti di appalto. Alcuni stabiliscono in anticipo un prezzo totale in modo da sapere esattamente quale sarà il prezzo finale; altri sono più flessibili. Non esiste un approccio giusto per tutti i lavori, quindi ecco le tue opzioni.
Il contratto a forfait
Per un lavoro semplice e senza molti fronzoli (l'uso di materiali su misura, ad esempio, per eseguire un progetto semplice), il contratto a forfait è spesso il migliore, sia per te che per l'appaltatore. Il tuo appaltatore esaminerà i tuoi piani, le specifiche e probabilmente anche l'edificio esistente. Poi ti darà un prezzo. Se non vengono apportate modifiche dopo l'invio della sua stima, sarà obbligato a mantenere tale prezzo.
Il contratto a forfait è semplice e stabilisce prima dell'inizio della costruzione quale sarà il costo. Tuttavia, se scegli di utilizzare questo metodo, assicurati di ottenere tre o più stime. Quando ottieni una stima forfettaria, non vedrai una ripartizione dei costi di materiali e manodopera, quindi è impossibile dire dalla stima se il markup del contrattoi per il profitto e le spese generali è del dieci percento o del cinquanta percento. Se hai diverse stime, hai una base di confronto.
Anche se questo può sembrare un accordo ideale, molti appaltatori che svolgono lavori di ristrutturazione non accetteranno un contratto forfettario. Ci sono troppe incognite: cosa succede se scoprono problemi strutturali? O hai difficoltà a trovare nuovi materiali da abbinare a quelli vecchi? Il danno degli insetti spesso non viene identificato fino a quando le pareti non vengono aperte. Gli appaltatori non vogliono che i loro profitti vengano completamente erosi da una spiacevole scoperta che non avrebbero potuto fare prima di iniziare il lavoro.
Contratti cost-plus o time-and-materials. Questo metodo di pagamento significa che tu e il tuo appaltatore concorderete una percentuale, diciamo, del 10 o del 20 percento per la sua commissione. Quindi addebiterà i suoi costi effettivi per tempo e materiali più la percentuale. Un lavoro con materiali che costano, diciamo, $ 50.000, con una commissione concordata del 20% per l'appaltatore, ti costerebbe $ 60.000.
Lo svantaggio più evidente di tali contratti cost-plus è che più l'appaltatore spende, più guadagna. Non c'è alcun incentivo per lui a mantenere bassi i costi, poiché c'è quando viene stabilito un prezzo in anticipo con cui sa di dover convivere. D'altra parte, quando si tratta di lavori che comportano la ristrutturazione di una casa più vecchia o dove ci sono necessariamente delle incognite (forse le tue decisioni finali sui materiali non sono state ancora prese), pochi appaltatori ti daranno un prezzo forfettario. Non possono stimare ciò che non sanno.
Assicurati di controllare i riferimenti del tuo appaltatore con doppia attenzione se decidi su un accordo di tempo e materiali.
Prezzo sconvolto
Un modo per stabilire un limite massimo pur mantenendo la flessibilità di un accordo di costo maggiorato è quello di convincere l'appaltatore ad accettare di eseguire il lavoro su una base nota come "prezzo ribassato". Ciò significa che entrambi concordate un prezzo massimo prima che inizi il lavoro. Quindi procede in base al costo maggiorato. Al termine del lavoro, se il prezzo è inferiore al prezzo stravolto nel contratto, si paga meno; se è di più, è un problema suo, e tu non paghi più del prezzo stravolto.
Tariffa oraria
Alcuni appaltatori più piccoli possono chiedere di lavorare con una paga oraria piuttosto che con una tariffa fissa. Potrebbero dire che alla fine sarà probabilmente più economico per te.
Bene, questo è possibile se piuttosto improbabile. Si consiglia di insistere per stabilire un prezzo in anticipo. In questo modo non avrai sorprese lungo la strada. Inoltre, eviti di avere dipendenti e la documentazione aggiuntiva richiesta.
Disegnare
Alcuni appaltatori, in particolare i subacquei più piccoli con un capitale circolante limitato, chiederanno un accordo di sorteggio. Sebbene ogni estrazione sia leggermente diversa, l'idea di base è negoziare un giusto equilibrio di pagamento per il lavoro svolto. Voi due potreste elaborare una stima per l'intero costo e un programma per il lavoro, quindi dividere il prezzo totale per il numero di settimane necessarie per il completamento. L'appaltatore sarebbe quindi pagato quella frazione del prezzo alla fine di ogni settimana. Questo approccio richiede un attento monitoraggio in caso di ritardi. È giusto solo finché il lavoro procede al ritmo concordato.
Tali accordi sono equi per entrambe le parti, purché il lavoro proceda come previsto. Assicuratevi però, nel caso di lavori che richiedono sopralluoghi da parte dell'Edilizia, che il grosso del denaro dovuto al completamento delle varie fasi venga pagato solo dopo che i sopralluoghi sono stati effettuati. Dovrebbe essere responsabilità dell'appaltatore gestire le ispezioni. In un caso tipico, un idraulico potrebbe chiedere di essere pagato il 50 o il 60 percento del prezzo totale quando il "progetto grezzo" è completato. Questo è abbastanza giusto, purché il lavoro abbia superato l'ispezione. Dovrai usare il tuo istinto e il tuo buon senso su quale parte di un determinato lavoro viene svolto (se hai un architetto o un direttore dei lavori che ti guida, dovrebbe prendere queste decisioni), ma se è completo di un quarto, non pagare un terzo. Un quarto è un quarto è un quarto.
Un'ottima clausola da negoziare in un contratto è quella che afferma che, se il completamento del lavoro viene ritardato per un tempo irragionevole, è possibile utilizzare il saldo non pagato del contratto per assumere qualcun altro per finire il lavoro. La clausola deve specificare qual è il programma previsto (definendo così ciò che è "ragionevole") e può anche richiedere una notifica (ad esempio, che è necessario informare l'appaltatore che ha alcuni giorni o una settimana per mettere insieme il suo atto o altro). Ma ti offre un'opzione nel caso in cui ti ritrovi sposato con un contraente inaffidabile.
Clausole di risarcimento del danno
Ai fini pratici, le clausole di risarcimento del danno sono clausole penali (infatti, per legge in alcune giurisdizioni, queste clausole non sono applicabili in quanto ritenute sanzioni). Le clausole di risarcimento del danno si fanno strada di tanto in tanto nei contratti di costruzione ma, di regola, creano tanti problemi quanti ne risolvono. Se un appaltatore sarà in ritardo e c'è una clausola penale nel suo contratto, puoi scommettere che darà la colpa dei ritardi a qualcun altro. E chi può dire che ha torto?
Il più delle volte, le clausole penali riescono solo a creare argomenti. Mettere un programma specifico nel contratto è importante e probabilmente prezioso quanto una clausola penale.
Modifica ordini
Gli ordini di modifica non fanno parte del contratto originale, ma sono modifiche formali a tale accordo. Vengono emessi quando cambia qualcosa riguardo al lavoro: i materiali vengono cambiati, il design modificato o appare qualche complicazione imprevista.
Gli ordini di cambiamento non devono essere complicati, ma se il lavoro cambia, allora gli ordini di cambiamento devono essere eseguiti. Sono una parte fondamentale della documentazione cartacea che stai creando per controllare il tuo progetto.