Ah, una casa di vacanza appartata e tranquilla, lontana dalla pazza folla…
Ma non abbastanza lontano da essere lontano dall'IRS. Le regole fiscali che si applicano al reddito da locazione di una casa vacanza che usi per le tue vacanze sono diventate più complicate.
Il mercato delle case vacanza si sta aprendo per quest'anno e, se le tendenze resistono, sarà un successone. Con i prezzi delle case che raschiano sul fondo, molte persone girano in giro per le destinazioni di vacanza in cerca di occasioni. L'indagine sugli investimenti e gli acquirenti di case per le vacanze del 2012 della National Association of Realtors ha riferito che le vendite di case vacanza sono aumentate del 7% lo scorso anno e ora rappresentano l'11% di tutte le vendite di case. (Per contro, le vendite delle case primarie sono diminuite del 15,5% nel 2011.)
Ma le regole dell'IRS non sono un giorno in spiaggia.
Le regole emanate alla fine del 2011 complicano ulteriormente il modo in cui devi assegnare i giorni "personali" e "commerciali" quando stai cercando di cancellare parte della tua casa di vacanza perché l'hai affittata.
Secondo Janet Hagy, un ragioniere pubblico certificato di Austin, TX, la definizione di uso "personale" ora include la tua famiglia e qualsiasi membro di una holding che potresti aver creato in modo da poter condividere la proprietà della proprietà.
Stai pensando a uno scambio di casa esentasse in modo da poter andare in vacanza a buon mercato da qualche altra parte? Ripensaci: anche gli swap sono considerati "uso personale", anche se addebiti l'affitto. E se addebiti meno dell'affitto di mercato agli amici, rimarrai bloccato a fare la differenza per il fisco.
Questo è in cima a una formula d'uso già complicata. Tradizionalmente, una seconda casa conta come una "proprietà personale" se la si occupa per 14 giorni all'anno o il 10% dei giorni durante l'anno fiscale. Ma se la proprietà viene affittata per 15 o più giorni, è necessario ripartire in proporzione eventuali detrazioni o perdite. Naturalmente, tutto questo diventa ancora più intricato se condividi la proprietà.
Prima di tuffarti in un acquisto allettante:
- Esamina le implicazioni fiscali e di flusso di cassa con il tuo commercialista, soprattutto se pensi che la casa si "ripagherà da sola" attraverso il reddito da locazione.
- Analizzare i costi di trasporto della proprietà, comprese le tasse di proprietà, l'assicurazione e la custodia a distanza durante la bassa stagione.
- Consulta il tuo consulente per gli investimenti per vedere se l'aggiunta della proprietà al tuo portafoglio sovrappeserà la proporzione consigliata di immobili nel tuo mix di attività.
- Rivedere le proposte di proprietà condivisa tenendo presente lo scenario peggiore. Se un altro dei proprietari non può adempiere al suo obbligo, i restanti proprietari saranno costretti a riprendersi e il reddito da locazione può o meno fornire sgravi al netto delle imposte.
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