Girare le case sembra sempre così bello sui reality TV, e non c'è dubbio che quegli spettacoli, compressi in segmenti di 60 minuti, hanno contribuito alla popolarità di questa tendenza di investimento immobiliare. In realtà, capovolgere le proprietà in difficoltà può essere esilarante, ma può anche provocare un disastro finanziario.
Quindi, una pandemia globale è il momento giusto per prendere in considerazione l'idea di entrare nel business del ribaltamento di casa? O è questo l'errore peggiore che puoi fare?
I tassi di lancio in casa sono diminuiti
Secondo un nuovo rapporto di ATTOM Data Solutions, il ribaltamento della casa è sia in aumento che in diminuzione, a seconda delle statistiche che stai osservando. Ad esempio, solo nel terzo trimestre del 2022-2023 (l'ultimo trimestre per il quale erano disponibili i dati al momento della pubblicazione), sono state capovolte 57.155 case unifamiliari e condomini. Ciò equivale al 5,1% di tutte le vendite di case in quel trimestre, secondo il rapporto.
È un sacco di capovolgimento, finché non si considera che nel secondo trimestre del 2022-2023 i capovolgimenti sono stati il 5,7% di tutte le vendite di case. E nel terzo trimestre del 2022-2023, i flip sono stati il 5,5% di tutte le vendite di case.
Ciò significa che i tassi di capovolgimento delle case sono diminuiti e, secondo il rapporto, questa tendenza è coerente in oltre il 90% dei mercati locali (148 su 159 aree metropolitane).
Le maggiori diminuzioni trimestrali sono state nelle seguenti aree metropolitane:
- Killen, Texas (-44,5 percento)
- Savannah, Georgia (-43 percento)
- York, Penn. (-42 percento)
- Greeley, Colorado (-41,5 percento)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 percento)
Altre città con diminuzioni trimestrali, che vanno dal 39,1 al 37 percento, includono Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, Minnesota; San Diego; e Rochester, N.Y.
Tuttavia, alcune aree hanno effettivamente visto un aumento dei tassi di capovolgimento delle case. Gli aumenti maggiori sono stati nelle seguenti aree:
- Davenport, Iowa (+18,5%)
- Hilton Head, Carolina del Sud (+16,8 percento)
- Scranton, Penn. (+12,2 percento)
- Amarillo, Texas (+10,9%)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7%)
I ritorni del ribaltamento della casa sono in aumento
Mentre il tasso di lanci sta diminuendo, i profitti erano in realtà alti, secondo il rapporto. Nel terzo trimestre del 2022-2023, le case capovolte sono state vendute per un profitto lordo di $ 73.766, rispetto a $ 69.000 nel secondo trimestre del 2022-2023 e $ 61.800 nel terzo trimestre del 2022-2023. Questo è il più alto ritorno sull'investimento dal primo trimestre del 2022-2023. che ha visto un ROI del 48%.
Questi margini di profitto sono stati coerenti in 104 delle 159 aree metropolitane analizzate. I maggiori margini di profitto erano nelle seguenti aree:
- Brownsville, Texas (182,9 percento)
- Austin, Texas (176,4 percento)
- Waco, Texas (157,4%)
- Springfield, Minnesota (145,3 percento)
- Savannah, Georgia (143,6 percento)
Altre città con grandi aumenti del margine di profitto annuale, che vanno dal 74 al 54 percento, includono Raleigh, N.C.; Fenice; Kansas City, Minnesota; e Las Vegas.
Tuttavia, alcune aree hanno visto un calo dei rendimenti degli investimenti da capogiro. I maggiori cali sono stati nelle seguenti aree:
- Corpus Christi, Texas (77 percento)
- Hilton Head, Carolina del Sud (72,9 percento)
- Boulder, Colorado (69,1 percento)
- Wilmington, Carolina del Nord (58,9 percento)
- South Bend, Ind. (54,1 percento)
Aumento del tempo medio per capovolgere
Il rapporto rivela anche che ci vuole più tempo per capovolgere le case durante la pandemia. Nel terzo trimestre del 2022-2023, il tempo medio per completare le transazioni è stato di 192 giorni. Nel secondo trimestre del 2022-2023, il tempo medio è stato di 184 giorni e nel terzo trimestre del 2022-2023 è stato di soli 184 giorni.
Infatti, la media del terzo trimestre 2022-2023 di 192 giorni è stata la media più lunga degli ultimi 17 anni (dal terzo trimestre del 2003).
Perché dovresti metterti in gioco
Quindi, è questo un buon momento per immergersi nel mercato delle giravolte? Henry Angeli III, proprietario di Henry Buys Homes a Jacksonville, in Florida, crede che sia un ottimo momento per capovolgere le case. "Ci sono scorte record a causa dell'aumento della domanda a causa della riduzione dei tassi di interesse sui mutui", afferma. "Tutti stanno cercando di capitalizzare su questi tassi più bassi a causa dell'aumento del potere d'acquisto, specialmente nel mio mercato a Jacksonville".
Il suo entusiasmo è condiviso da Luke Smith, fondatore di We Buy Property In Kentucky, che crede che ora sia un momento migliore che mai per entrare nel business. Smith indica anche bassi livelli di inventario, con conseguente forte domanda. "I materiali per completare una ristrutturazione sono più costosi, poiché i prezzi sono aumentati a causa delle carenze della catena di approvvigionamento dovute alla pandemia, ma i valori delle proprietà si stanno apprezzando rapidamente", spiega Smith. "La forte domanda ha fatto sì che i valori delle proprietà si scambiassero a un ritmo record e a prezzi più alti, il che è ottimo per il ribaltamento delle case".
Smith mette in guardia dal pagare in eccesso per entrare nel mercato del lancio delle case. "Ma per il resto, se riesci a gestire facilmente un progetto, puoi uscirne avanti".
Perché non dovresti metterti in gioco
Tuttavia, non tutti sono così ottimisti riguardo al successo dei neofiti nel business del lancio di casa. "Ci sono "profitti record" in questo momento perché il mercato delle case è esploso a causa del COVID-19 ed è cresciuto esponenzialmente oltre il punto in cui si trovava il mercato quando le case di oggi sono state acquistate per la prima volta", afferma Ryan Serhant, agente immobiliare e costar. su Bravo's Quotazione da un milione di dollari a New York. "Ma quel delta non durerà", avverte. "Nel giro di casa fai soldi quando… acquistare; non entrare nel business oggi in base a dove sono le case vendita a-questo è il modo inverso. "
Anche Jonathan Faccone, membro amministratore e fondatore di Halo HomeBuyers a Bridgewater, N.J., esprime cautela nei confronti dei nuovi arrivati. "Anche se il mercato immobiliare complessivo è buono in questo momento e i margini di profitto sono più grandi di prima, non consiglierei alle persone di entrare in questo business in questo momento". E fornisce tre ragioni per cui:
1. È estremamente difficile trovare buoni affari per i nuovi investitori.
"Il mercato è già saturo di molti investitori esperti che cercano accordi con il giusto margine di profitto". Faccone afferma che è incredibilmente difficile per i nuovi investitori competere a meno che non siano disposti a pagare di più per la stessa casa. "Se devi pagare più del dovuto per entrare in un progetto, correrai più rischi di perdere denaro quando tutto sarà detto e fatto."
2. La pandemia rende più difficile la ristrutturazione degli immobili.
Per realizzare un profitto, Faccone afferma che l'obiettivo è sempre quello di entrare e uscire dal progetto nel più breve tempo possibile. "Ciò ti assicurerà di massimizzare il tuo potenziale di profitto mentre allevia altri rischi come la spesa eccessiva per i lavori di ristrutturazione o il mancato raggiungimento del prezzo di vendita previsto". Tuttavia, poiché le township operano a un ritmo lento (e spesso con personale ridotto), afferma che le ispezioni, i permessi di costruzione, ecc., richiedono più tempo per essere completati. "Questo è un problema perché con l'aumentare dei tempi del progetto, aumenteranno i costi di trasporto che diminuiranno i profitti". Dice che ciò che è ancora più pericoloso è che il mercato può cambiare e se ciò accade mentre stai portando avanti un progetto, potrebbe essere disastroso.
3. È diventato più difficile analizzare molto a causa della pandemia.
"La chiave per capovolgere le case con successo è acquistare al giusto prezzo, il che richiede una valutazione corretta di una casa per determinare a cosa può essere venduta". In un ambiente perfetto, Faccone afferma che è difficile valutare l'ARV della casa (dopo il valore della riparazione), ma afferma che il COVID-19 sta causando un rapido adeguamento dei prezzi. "Sta diventando difficile prevedere esattamente quale sarà l'ARV quando sarai pronto a mettere la casa sul mercato, e diventa più un gioco di ipotesi che una decisione di investimento calcolata". Raccomanda di aspettare che il mercato si stabilizzi prima di entrare.