D: Ho affittato per sette anni, risparmiando soldi per un acconto, e finalmente sono pronto per comprare una casa mia. Ma non ho idea di quanto tempo ci vorrà e sto cercando di programmare altri grandi eventi, come la mia vacanza. C'è un modo semplice per stimare? Quanto tempo ci vuole per comprare una casa?
UN: Congratulazioni per essere passato da affittuario a proprietario di casa! Secondo Jeannie Heinen, Associate Broker per Four Seasons Realtors a McPherson, Kansas, e membro della National Association of Realtors, ci vorranno dai 30 ai 60 giorni dal momento in cui fai un'offerta su una casa al momento in cui l'affare si chiude e tu prendi le chiavi
Una serie di passaggi sono coinvolti nel processo di acquisto della casa. Mentre il tempo necessario per completarli varia, la casa non sarà tua fino a quando l'ultima non sarà spuntata dall'elenco. Questi passaggi includono:
- Fare un'offerta sulla casa.
- Negoziare i termini del contratto.
- Accettazione dell'offerta.
- Avere una valutazione fatta.
- Pianificazione delle ispezioni.
- Affrontare le riparazioni scoperte durante le ispezioni.
- Ricevere l'approvazione del prestito.
- Verifica del titolo della proprietà.
- Chiusura-l'incontro durante il quale il venditore viene pagato e la casa è tua.
Se lavori con un'agenzia immobiliare, un agente si assicurerà che tutti i passaggi vengano completati in modo tempestivo. Questa è l'opzione migliore per la maggior parte degli acquirenti, in particolare per gli acquirenti per la prima volta.
La data di chiusura del contratto pone le basi.
Quando fai un'offerta su una casa, il tuo agente inserirà la data di chiusura anticipata, in base a quanto tempo pensa che ci vorrà per completare i passaggi precedenti. Quando il venditore accetta la tua offerta (di solito entro 72 ore), il tuo agente e l'agente che rappresenta il venditore iniziano a lavorare per completare tutti i passaggi prima della data di chiusura.
Diversi tipi di prestito influiscono sulla durata della chiusura.
"Con un prestito convenzionale, spesso puoi chiudere in 30 giorni", afferma Heinen. Altri tipi di prestito richiedono più tempo per la chiusura, "in genere da 45 a 60 giorni".
- Prestito convenzionale: Se hai un buon credito, una solida storia lavorativa e un acconto, il tuo prestatore probabilmente suggerirà un prestito convenzionale. Questo tipo di prestito viene solitamente emesso localmente e, se tutto va come previsto, riceverai le chiavi di casa in 30 giorni.
- Prestito FHA: Se non puoi ottenere un prestito convenzionale, perché il tuo acconto è troppo piccolo o perché il tuo credito non è di prim'ordine, potresti comunque beneficiare di un prestito assicurato dalla Federal Housing Administration. Un prestito FHA richiede dai 45 ai 60 giorni per essere chiuso.
- Prestito per lo sviluppo rurale: I prestiti RD, emessi tramite il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA), sono disponibili per le persone con reddito limitato che vivono in comunità rurali o suburbane. I prestiti RD richiedono documenti aggiuntivi e possono essere necessari fino a 60 giorni per essere chiusi.
- prestito VA: Solo i veterani, i membri della Guardia Nazionale, i riservisti e i membri in servizio attivo possono beneficiare di prestiti per la casa emessi tramite l'Amministrazione dei veterani. Simile ai prestiti RD e FHA, i prestiti VA richiedono documenti aggiuntivi, che possono spingere la chiusura a 60 giorni.
Una valutazione è fondamentale per la chiusura entro la data del contratto.
Il tuo prestatore richiede una valutazione professionale della casa che stai acquistando per assicurarti che valga il prezzo che stai offrendo, quindi la pianificazione di una valutazione è una delle prime cose che farà il tuo agente.
Affrontare i problemi scoperti durante le ispezioni può ritardare la data di chiusura.
A meno che tu non stia acquistando una casa "così com'è", il tuo prestatore vorrà una o più ispezioni per determinare lo stato della solidità strutturale della casa e degli elementi meccanici, come l'impianto idraulico, il cablaggio e l'HVAC. Inoltre, alcuni istituti di credito richiederanno un'ispezione delle termiti. Se vengono rilevati problemi, il tuo prestatore potrebbe richiedere a te o al venditore di risolverli prima della chiusura. A seconda dei tipi di riparazioni necessarie, ciò potrebbe posticipare la data di chiusura.
La necessità di vendere una casa attuale prima di acquistarne una nuova potrebbe rallentare la chiusura.
Quando gli acquirenti in questa situazione fanno un'offerta su una casa, viene spesso aggiunta al contratto una clausola che afferma che l'acquisto della nuova casa è subordinato alla vendita della casa esistente da parte degli acquirenti. Questa è chiamata una "contingenza" sul contratto. Se il venditore accetta l'affare senza porre un limite al tempo a disposizione dell'acquirente per vendere la casa, la data di chiusura potrebbe essere posticipata a tempo indeterminato se la casa dell'acquirente non viene venduta rapidamente.
Ottenere pre-approvato per un prestito prima di iniziare a guardare le case.
Uno degli ostacoli alla chiusura di una casa è ricevere l'approvazione del prestito. "Se l'acquirente è pre-approvato", dice Heinen, "è una cosa in meno di cui preoccuparsi". Ottenere la preapprovazione implica che il creditore analizzi il tuo credito e lo stato finanziario, quindi ti approvi per l'acquisto di una casa fino a un importo stabilito, in base alle tue entrate e spese correnti. Sebbene la pre-approvazione non sia obbligatoria, aumenta le possibilità di chiusura entro la data del contratto o prima, se entrambe le parti sono d'accordo.
Fattori imprevisti possono ritardare la chiusura.
Sebbene la maggior parte delle transazioni di acquisto di case si svolgano senza problemi, grazie agli agenti immobiliari che lavorano con istituti di credito, periti, agenti di assicurazione del titolo e ispettori per garantire che tutto venga svolto, possono sorgere situazioni impreviste e far fallire una chiusura. Complicazioni, come scoprire un pegno sulla proprietà, problemi con il titolo o riparazioni concordate non completate, possono ritardare la chiusura fino a quando i problemi non sono stati risolti.
Nella maggior parte dei casi, la chiusura avverrà nei tempi previsti.
Finché stai acquistando una casa che è elencata con un'agenzia immobiliare e lavori con un agente che rappresenta i tuoi interessi, non dovrebbero esserci ritardi. Gli agenti sono esperti nel mantenere tutti i passaggi del processo di acquisto della casa nei tempi previsti.