È stato un tentativo fallito di ridimensionare per un pagamento della casa più piccolo che ha portato Joseph Cortez, un agente immobiliare a Corpus Christi, TX, a diventare un proprietario.
"Io e mia moglie abbiamo iniziato a costruire una casa perché eravamo incinte del nostro primo figlio", spiega. “Nel tentativo di ridurre il nostro pagamento, abbiamo costruito una casa di 300 piedi quadrati più piccola di quella attuale. Ma nel processo, abbiamo avuto diversi ritardi meteorologici e la costruzione ha richiesto più tempo del previsto. Mia moglie è rimasta incinta e lei e la casa sarebbero dovute nascere più o meno nello stesso periodo".
Quando i Cortez pensarono di trasferirsi con un neonato, furono sopraffatti, così misero in vendita la loro nuova casa. Ma non è stato facile da vendere come avevano sperato. Dopo una buona dose di interesse ma nessuna offerta, alla coppia è stato chiesto se avrebbero permesso a qualcuno di affittare per un anno, quindi acquistare la casa. "L'abbiamo preso", dice. "Facciamo circa $ 15 al mese di profitto."
Le circostanze possono essere diverse, ma la storia è la stessa per i proprietari di case in tutta la nazione. Mentre il mercato continua a vacillare, alcuni che avevano sperato di vendere ora si stanno trasformando in proprietari riluttanti.
Decidere di affittare la tua casa
La decisione di affittare la tua casa può essere difficile, sia emotivamente che finanziariamente.
Decidi se la perdita che subiresti vendendo la casa per meno di quanto devi ora è più di qualsiasi perdita che subiresti affittandola, afferma Bret Holmes, presidente di Advanced Management Group, una società di gestione immobiliare con sede a Las Vegas. "Devi calcolare se dovessi vendere oggi, che tipo di perdita prenderesti", dice. "Quindi considera quanto perderai nel divario tra quanto affitto stai portando e per quanto tempo vuoi affittarlo." Ad esempio, se hai un flusso di cassa negativo di $ 100 ogni mese che affitti la tua casa e pensi di affittarla per due anni, perderai $ 2.400 sulla casa in quel periodo di tempo. Se questo è più di quanto perderai vendendolo in perdita, probabilmente è meglio farla finita, spiega Holmes. Altrimenti, dice, affittarlo ha senso.
Emotivamente, ovviamente, c'è tutta un'altra serie di problemi. "Crea legami emotivi e rende difficile vedere qualcuno che non si prende cura della proprietà come una volta il proprietario", afferma Cortez. Devi fare un passo indietro e guardarlo obiettivamente per essere un padrone di casa migliore.
Conosci le tue leggi locali
La prima cosa che dovresti fare se decidi di affittare è ricercare le leggi locali. Per alcune aree, potresti dover avere una licenza commerciale se vuoi affittare la tua casa.
"Dovevamo ottenere una licenza commerciale dal governo di Washington, DC, quando abbiamo affittato la nostra proprietà", spiega Bronagh Hanley, che è diventata proprietaria quando si è trasferita da DC alla West Coast con suo marito e la coppia ha deciso di non farlo vogliono vendere la loro casa su cui hanno lavorato così duramente per così tanto tempo. Ma Hanley non aveva previsto le difficoltà per ottenere il documento. "Ci è voluto un'eternità", ha detto. "Hanno fatto delle riparazioni casuali che volevano che facessimo, c'era una tariffa considerevole e hanno dovuto programmare un ispettore per venire a casa". L'intero processo è durato circa un mese e Hanley afferma che questo è qualcosa che i potenziali proprietari di case/proprietari di casa devono tenere a mente perché non solo può interrompere i tuoi orari, ma è anche emotivamente estenuante.
I potenziali proprietari devono anche informarsi sulle leggi sulle pari opportunità abitative, afferma Braun Mincher, presidente e broker di gestione di Aggie Real Estate LLC e Aggie Commercial LLC a Fort Collins, CO. "Se fai qualcosa come addebita un deposito più grande perché una famiglia ha un animale domestico, è una pratica abbastanza standard e non sarebbe considerata una discriminazione”, spiega. “Ma ovviamente non puoi cambiare le tue pratiche in base a razza, sesso, credo, cultura, religione o qualsiasi altra cosa del genere. Deve essere basato sul tuo rischio effettivo.”
Trovare il giusto prezzo di affitto
Decidere cosa addebitare sull'affitto può essere complicato, dice Mincher, perché spesso l'importo a cui potresti affittare una proprietà non è realmente collegato a ciò a cui dovresti essere in grado di vendere la proprietà.
"È difficile da capire per molte persone perché vogliono recuperare la rata del mutuo", dice Holmes.
E mentre quanto stai pagando alla banca inciderà in qualche modo su quello che addebiti, è fondamentale fare la tua ricerca su cosa si affittano case simili, proprio come guarderesti a proprietà comparate quando capisci un prezzo richiesto per le vendite .
"Naturalmente vuoi dare un'occhiata realistica al tuo PITI (capitale, interessi, tasse e costi di pagamento dell'assicurazione) se hai un pagamento sulla casa, cosa che fa la maggior parte delle persone", dice. “Ma bisogna anche considerare cosa sopporterà il mercato in termini di canone”. Mincher dice che se hai comprato una casa a schiera al culmine del mercato, probabilmente non pagherai $ 1.200 se tutte le altre case simili affittano per $ 900 al mese.
Un altro fattore da considerare è l'assicurazione. Pagherai di più per l'assicurazione su una casa che stai affittando, nonostante tu non stia assicurando il contenuto, solo la struttura. Chiama la compagnia assicurativa dei tuoi proprietari di casa e parla con loro di eventuali aumenti dei tassi che deriveranno dal cambiamento del tuo stato di residenza sulla casa in modo da poterlo calcolare nel prezzo che addebiterai a un affittuario.
E per i proprietari di case che hanno pagato un premio per ripiani in granito, splendidi legni duri o una cucina completamente in acciaio inossidabile, ci sono altre cattive notizie. Queste funzionalità extra non si traducono necessariamente in prezzi di affitto più elevati. "Potresti avere meno posti vacanti a causa di queste cose, ma stai parlando con gli affittuari, non con gli acquirenti", spiega Mincher. “Non si preoccupano tanto del tuo bellissimo paesaggio. Quindi, capire cosa addebitare è una sfida".
Come dovrebbe affrontare la sfida il proprietario di casa medio che sta pensando di affittare? "Devi solo controllare i giornali e gli annunci online e avere un'idea di cosa sta per una casa nella tua fascia di prezzo entro un raggio di circa tre miglia", dice Holmes. Altre buone fonti di informazioni includono un broker o un agente immobiliare di fiducia; se hai un buon rapporto con qualcuno nel settore immobiliare, potrebbe essere in grado di offrirti consigli utili.
Trovare gli inquilini giusti
Una volta che hai valutato la tua casa e hai l'interesse di un potenziale affittuario, è fondamentale eseguire la dovuta diligenza nel controllare la persona o le persone a cui affiderai la tua casa.
"Da soli, le persone possono verificare l'occupazione contattando un attuale datore di lavoro", afferma Holmes. “Prendi le buste paga per assicurarti che stiano facendo quello che dicono di fare. Fai anche un controllo della cronologia degli affitti. Chiama i precedenti proprietari e vedi che tipo di informazioni puoi ottenere.”
Inoltre, prendi in considerazione l'esternalizzazione di parte del processo di selezione del noleggio. "Se una persona vuole fare uno screening completo, il processo è piuttosto intenso perché fondamentalmente diventi un'agenzia di rendicontazione creditizia", afferma Holmes. Per questo motivo, i proprietari di case dovrebbero considerare di esaminare le aziende che completano il processo di selezione degli inquilini per te, dice. Faranno controlli del credito, controlli di sfratto, controlli sui precedenti penali e altri controlli simili.
Una società di screening inquilini è il modo in cui Hanley ha trovato i suoi primi affittuari. "Abbiamo assunto una società di gestione degli affitti per trovare gli inquilini poiché avevano le competenze e le risorse per fare i controlli del credito e dei precedenti", afferma. “Abbiamo pagato loro una percentuale dell'affitto del primo mese per i loro servizi. Ne è valsa la pena, dal momento che siamo finiti con una coppia di contabili del Wisconsin che erano i migliori inquilini!”
Sei pronto per essere un padrone di casa?
Una volta che i tuoi inquilini sono a posto, il tuo compito principale come proprietario è quello di mantenere la proprietà. Ma se vivi in un'altra città, stato o addirittura paese, come te la cavi quando si rompe un tubo o l'aria condizionata si spegne a metà agosto?
"Consiglio alle persone di attivare un programma di garanzia per la casa", afferma Holmes. “Le cose andranno male, succede sempre. Un programma di garanzia per la casa previene enormi spese vive quando si verifica”.
La maggior parte dei programmi di garanzia domestica prevede un premio da pagare una volta all'anno. Quindi, ogni volta che qualcosa va storto che l'assicurazione del proprietario della tua casa non copre, come una lavastoviglie che perde o un frigorifero che non si raffredda, chiami la compagnia di garanzia della casa. Pagherai un "co-pay", di solito da $ 50 a $ 60, e la società di garanzia della casa prenderà il resto della scheda di riparazione.
Se non vuoi pagare il premio iniziale della garanzia della casa, tuttavia, assumi un tuttofare. "Uscire dalla tua zona di comfort può costare più denaro dei riparatori", afferma Cortez. “Molte volte vale la pena assumere un esperto. Trova un buon tuttofare a tutto tondo che sia affidabile.
Gestione del denaro
Mentre il processo per ottenere una proprietà in affitto e gestirla può essere onnicomprensivo per i proprietari alle prime armi, gestire i dollari e i centesimi è un fattore di fondamentale importanza.
• Assicurazione: Parla con la tua compagnia di assicurazioni dell'affitto della tua proprietà, dice Mincher. "Trasferirai la tua copertura dalla polizza di un proprietario di abitazione a una polizza di investimento immobiliare, che coprirà la struttura effettiva ma non i contenuti", afferma, aggiungendo che è critico che i proprietari chiariscano ai loro affittuari che la loro copertura non protegge i beni o la responsabilità del locatario. "Le polizze degli affittuari sono così economiche", dice. “Facciamo in modo che i nostri inquilini li ottengano. Li accompagniamo praticamente fino all'ufficio delle assicurazioni».
• Le tasse: Questo può essere complicato per il proprietario/proprietario. Se hai intenzione di vendere la proprietà nei prossimi anni, probabilmente vorrai solo detrarre le tasse sulla proprietà come faresti normalmente. Ma se lo stai trasferendo in un vero investimento immobiliare e non prevedi di vendere per un po', ci possono essere altri vantaggi fiscali. È possibile deprezzare le proprietà in affitto, afferma Mincher, il che è un vero vantaggio fiscale perché i prezzi delle case dovrebbero effettivamente aumentare. "Se una proprietà è detenuta a scopo di investimento e si genera un reddito da locazione, è possibile ammortizzare la proprietà", spiega. Mentre è meglio consultare un contabile, spiega che le proprietà residenziali sono ammortizzabili per 27-1/2 anni. “Quindi, se possedessi 50 immobili in affitto, posso ammortizzare una media di 10.000 dollari l'anno per ciascuno; sono $ 500.000 all'anno in detrazioni fiscali che ottengo e per cui non ho mai dovuto firmare un assegno".
• Raccolta caparre e affitto: Prendi il deposito cauzionale del tuo affittuario e apri un conto bancario separato per questo, dice Mincher. "Nota sul conto che si tratta di un conto 'fiduciario', il che significa che sono i soldi di qualcun altro che stai tenendo", dice, spiegando che dal momento che è un deposito e l'affittuario dovrebbe riavere tutto o la maggior parte di esso se lo sostiene il loro accordo, è davvero loro soldi, non tuoi. Mincher dice che anche aprire un altro conto per l'affitto è una buona idea. "Avevo 20 inquilini alla mia porta il primo di ogni mese in attesa di pagare l'affitto", dice. "Ma ho inventato un sistema in cui mando loro una fattura e una ricevuta di versamento ora, e possono semplicemente depositare l'affitto in qualsiasi filiale della mia banca ogni mese invece di cercare di venire a casa mia per farlo". Suggerisce anche di impostare una bozza automatica in modo che gli inquilini possano scegliere di far prelevare l'affitto dal loro conto ogni mese. "Quasi qualsiasi banca può configurarlo", dice.
• Restituzione dei depositi: Non puoi semplicemente raccogliere un deposito di $ 2.000 e poi decidere di restituirne $ 1.500 solo quando l'affittuario si trasferisce, dice Mincher. "Devi inviare loro un dettaglio dettagliato", dice. Una volta che il tuo inquilino se ne va, assicurati di chiamare tutte le società di servizi pubblici con cui il tuo inquilino ha avuto servizio per vedere se ci sono bollette in sospeso. In tal caso, deducilo dal deposito, dice Mincher, insieme a un elenco dettagliato e dettagliato di eventuali riparazioni che dovrai effettuare.
Questioni legali: proteggere i tuoi interessi
Non importa quanto ti fidi del tuo affittuario, non fare mai affari sulla base di una stretta di mano e di un accordo verbale.
"Ottenere un buon contratto di locazione è molto, molto importante sia per i proprietari principianti che per quelli esperti", afferma Mincher, che consiglia di fissare un appuntamento con un avvocato immobiliare per esaminare i documenti prima di far firmare a qualcuno. Potrebbe costare un po' di più, ma è un prezzo che vale la pena pagare se si considerano le conseguenze di un contratto di locazione andato a male. Un avvocato immobiliare locale dovrebbe conoscere le leggi sugli affitti, che possono variare da comune a comune. Puoi anche verificare con le società di gestione della proprietà, il dipartimento degli alloggi della tua zona o il tuo consiglio di agenti immobiliari locale per consigli meno formali.
"In questo modo puoi scoprire se ci sono moduli o allegati che devono essere parte di un contratto di locazione, perché se non li conosci, possono esserci delle conseguenze piuttosto disastrose", dice Mincher, aggiungendo che nel college città di Fort Collins dove vive e affitta proprietà, i proprietari devono anche avere un modulo di divulgazione dell'occupazione. "Questo è venuto da persone che stipavano più ragazzi del college in una casa", dice. "Ora gli inquilini devono firmare un modulo che riconosce che la città ha una regola secondo cui non più di tre persone non imparentate possono vivere in una casa". Se questo modulo manca, dice Mincher, il proprietario può essere multato di $ 1.000 un giorno .
Oltre a multe salate, Mincher afferma che ci sono alcuni moduli necessari per rendere effettivamente valido un contratto di locazione. "Ad esempio, se una casa ha un permesso di costruzione antecedente al 1979, devi avere una delle divulgazioni sulla vernice a base di piombo dell'EPA come parte del contratto di locazione, o è totalmente vuoto ," lui spiega.
E mentre speri per il meglio con i tuoi inquilini, Holmes dice che è saggio prepararsi al peggio. "Assicurati che tutte le leggi statali siano rispettate, in modo che se devi sfrattare qualcuno, hai la legge dalla tua parte", dice, aggiungendo che una consultazione con un avvocato immobiliare è il modo migliore per gestirlo. “Se non lo fai e vai a un procedimento di sfratto e c'è una scappatoia che ti sei perso nel contratto di locazione, qualcuno potrebbe finire per vivere nella tua casa senza affitto.
Gestione della proprietà
Assumere una società di gestione immobiliare può richiedere molto tempo mal di testa dall'affittare la tua casa se scegli quella giusta. Le società di gestione di solito prendono una parte dell'affitto di ogni mese in cambio della gestione dello screening, della riscossione dell'affitto, delle riparazioni e di altri aspetti della gestione quotidiana del proprietario.
I gestori di proprietà probabilmente prenderanno una percentuale dell'affitto mensile - ovunque dal 10 al 15% è comune - o prenderanno le spese in anticipo, a volte tanto quanto l'affitto del primo mese. "Come vanno i tuoi proprietari alle prime armi, quel 10% del loro affitto mensile è probabilmente una parte importante di quel dado", dice Mincher. “Dì loro il pagamento (PITI) è di $ 950,00 al mese e stanno affittando (la casa) per $ 1.000,00. Se lo gestiscono da soli, probabilmente possono far funzionare quei numeri, ma se mettono un gestore di proprietà nel mix, ora ottengono solo $ 900 in affitto.
Le società di gestione gestiranno lo screening degli inquilini, i rapporti di credito e altri controlli prima che l'inquilino si trasferisca. Ma devi scegliere la società o la persona giusta. "Scegli qualcuno che sia più orientato alla gestione che alle vendite", afferma Holmes. “Soprattutto se stai solo cercando di recuperare più soldi che puoi fino a quando il mercato non torna. Se non hai qualcuno che ha esperienza nell'affittare una casa, potrebbe rimanere sul mercato degli affitti più a lungo di quanto dovrebbe.