Sai quanto hai pagato per la tua casa e quanto costa la casa accanto. Sai cosa hai messo nei lavori di ristrutturazione. Ma quello che potresti non sapere è quanto un prestatore è disposto a finanziare se la tua casa è in vendita, se sei nel mercato per rifinanziare o se stai pensando di aggiungere una linea di credito per la casa (HELOC). È qui che entra in gioco una valutazione. Le valutazioni possono essere utilizzate anche per dividere la proprietà durante un divorzio o una transazione immobiliare, determinare il valore di una casa al fine di rimuovere l'assicurazione ipotecaria o impostare un valore ai fini fiscali.
Nelle transazioni immobiliari, i periti determinano il valore equo di mercato di un immobile, che è il prezzo più probabile al quale si venderebbe in un mercato libero. Il creditore utilizza quindi queste informazioni per determinare quanto prestare contro la proprietà, che si tratti di una vendita definitiva, di un rifinanziamento o di un'equità domestica. Se non hai familiarità con il processo di valutazione, aiuta a vedere come i professionisti arrivano ai numeri che aiutano i finanziatori ad arrivare a una cifra. Ecco uno sguardo a come funzionano.
Le basi
Dal momento che il governo controlla come vengono condotte le valutazioni, sono inondate di regolamenti. Come regola generale nella vendita di una casa, il perito viene assunto dal creditore e il creditore trasferisce il costo all'acquirente, di solito nella quota di iscrizione. In un rifinanziamento o quando si ottiene un'equità domestica, il proprietario della casa paga la valutazione.
Un perito confronta il prezzo di vendita di una casa con quello di case simili che sono state vendute di recente nella stessa zona. Questi sono chiamati comparabili. Sebbene non ci sia una regola fissa, quando un prestatore accetta di finanziare un mutuo, vuole vedere un minimo di tre comparabili. Gli estimatori cercano di fare un confronto da mela a mela. Ad esempio, un perito non metterebbe a confronto un ranch di 1.700 piedi quadrati con un Cape Cod a due piani che è il doppio delle dimensioni.
Il costo di una valutazione varia in base alla regione, ma un acquirente dovrebbe ragionevolmente aspettarsi che aggiunga $ 300 a $ 500 ai costi di chiusura. A un proprietario di casa che rifinanzia o aggiunge una seconda ipoteca può essere chiesto di pagare la quota in anticipo.
Perizie Valore di stima
John Bredemeyer di Realcorp, una società di valutazione di Omaha, afferma che la valutazione non è un'analisi del prezzo di vendita concordato, ma un'opinione sul valore della proprietà. "Il prezzo è la parte su cui l'acquirente e il venditore concordano e può essere uguale, superiore o inferiore al valore di mercato", afferma. La perizia, d'altra parte, è una stima del prezzo più probabile che la proprietà potrebbe ottenere sotto normali condizioni di mercato ed è usato per determinare quanti soldi il proprietario può prendere in prestito con la casa come garanzia.
Un perito immobiliare ispeziona la proprietà, ma questo passaggio non è lo stesso di un'ispezione domestica commissionata da un acquirente. Un perito stima il valore di una casa mentre un ispettore ne esamina le condizioni fisiche. Sia un perito che un ispettore controllano l'interno della casa, ma un perito è lì per verificare il numero e i tipi di stanze, planimetria, metratura, età, condizioni generali e servizi elencati. Un perito può misurare le stanze e il lotto, annotando la posizione e i difetti evidenti. Gli ispettori riferiscono su problemi grandi e piccoli. Ad esempio, mentre un perito non controllerà le prese elettriche per assicurarsi che funzionino, un ispettore lo farebbe.
La valutazione è troppo bassa, e adesso?
Cosa succede se la proprietà valuta per meno di quanto speri? Bredemeyer dice che puoi contestare la valutazione presentando ulteriori informazioni. Considera di chiedere al tuo agente immobiliare di mettere insieme un pacchetto di comparabili che pesano a tuo favore o indichi servizi che potrebbero essere stati trascurati. Non c'è alcuna garanzia che riceverai un adeguamento sulla valutazione, ma vale la pena provare.
Elimina potenziali problemi
Piuttosto che essere colpiti da una valutazione bassa, evita i tipi di problemi che fanno deragliare le vendite. Ad esempio, se non sei riuscito a ottenere i permessi adeguati quando hai ristrutturato o aggiunto un'aggiunta alla tua casa, potresti avere un problema.
In molti casi, il lavoro non autorizzato può fermare la vendita di una casa più velocemente di quanto un martello pianta un chiodo. Come puoi sapere se un'aggiunta è correttamente consentita se non l'hai aggiunta tu? Dai un'occhiata agli schizzi in archivio presso l'ufficio delle imposte sulla proprietà della tua contea o della tua città. È probabile che se l'aggiunta non viene visualizzata, il progetto non aveva un permesso.
Sebbene la mancanza di un permesso non fermi necessariamente la vendita di una casa, potrebbe influire sulla valutazione. Se i permessi vengono trovati carenti, Bredemeyer suggerisce di parlare con i funzionari locali e di assicurarsene uno dopo il fatto. Potrebbe costarti una penalità, dice, ma nella maggior parte dei casi non ci saranno problemi se non ci sono conflitti con le linee di battuta d'arresto o la suddivisione in zone.
Un altro modo infallibile per abbassare il valore della tua valutazione futura è quello di sovraccaricare il vicinato. Se le strade della tua suddivisione sono fiancheggiate da modeste case con tre camere da letto e raddoppi l'investimento sulla tua casa, avrai difficoltà, se non impossibile, a trovare comparabili. Possedere la casa più grande e lussuosa dell'isolato può essere un killer affare quando arriva la valutazione. Bredemeyer consiglia di verificare con un perito prima di procedere con grandi progetti. "Ingaggia un perito sul front-end", dice. "Non aspettare di avere un cane in quella rissa."
Consiglio di un perito
John Brenan, direttore delle questioni tecniche e di ricerca per la Fondazione Appraisal a Washington, D.C., afferma che ogni stato ha i propri requisiti di licenza. La sua agenzia si assicura che i periti si attengano alle regole. Sia l'acquirente che il venditore "sono coinvolti nell'emozione della transazione", afferma Brenan. "La banca ha bisogno di sapere quanto vale da un'analisi indipendente e imparziale".
Brenan consiglia ai proprietari di case di assicurarsi che i miglioramenti corrispondano all'area e di capire che il tuo investimento non produrrà sempre un ritorno sulla valutazione dollaro per dollaro. "Il costo non è necessariamente uguale al valore", afferma Brenan.
Ma vale anche la pena ricordare che questi miglioramenti potrebbero benissimo essere ciò che vende la tua casa.
Se hai bisogno di un perito qualificato, controlla le organizzazioni elencate sul sito web di Appraisal Foundation.